VERICITY › Kako izračunamo oceno vrednosti

Kako izračunamo oceno vrednosti

Oceno vrednosti stanovanja izračuna umetna inteligenca (AI), ki se je učila na 95.468 registriranih prodajah stanovanj v Sloveniji od leta 2010. Na prodajah zadnjih 12 mesecev, ki jih pri učenju ni videla, se je ocena od dosežene cene tipično razlikovala za 12,2 %.

Podatki, iz katerih se AI uči

Uporabljamo prodaje stanovanj iz evidence trga nepremičnin Geodetske uprave RS (GURS) od leta 2010: posle na prostem trgu, v katerih je bilo prodano eno celo stanovanje. Izločimo posle, ki jih GURS označi kot netržne, prodaje solastniških deležev, stanovanja z manj kot 15 ali več kot 250 m² uporabne površine ter cene pod 10.000 € ali zunaj razpona 300–20.000 €/m².

Vsako prodajo povežemo s podatki o stanovanju in stavbi iz evidence vrednotenja nepremičnin in z lokacijo iz registra naslovov. Podatkov o lastnikih ne uporabljamo.

Kaj upošteva ocena

Lokacijo: koordinate stavbe in raven cen v okolici – mediano cene na m² v 500 m, 1,5 km in 5 km, izračunano samo iz prodaj pred datumom posamezne prodaje (ocena se torej ne uči iz prihodnosti).
Stanovanje: uporabno površino, število sob, nadstropje in lego v stavbi, balkon ali ložo, višino etaže.
Stavbo: leto izgradnje, število etaž in stanovanj, nosilno konstrukcijo, dvigalo ter obnove strehe, fasade, oken in inštalacij.
Vplive okolja, ki jih vodi GURS: bližino avtoceste, glavne ceste, železnice in daljnovoda.
Čas: gibanje cen do zadnje registrirane prodaje.

Natančnost

Natančnost merimo na prodajah, ki jih AI pri učenju ni videla: uči se na prodajah do 1. 8. 2025, oceni pa prodaje od 1. 8. 2025 do 1. 8. 2026. Tipično odstopanje je mediana razlike med oceno in doseženo ceno: polovica ocen je bila bližje, polovica dlje.

Za posamezno stanovanje je razlika lahko večja, zato ob oceni vedno pokažemo tudi razpon.

Območje	Tipično odstopanje	Ocen v razponu ±10 %	Ocen v razponu ±20 %	Preverjenih prodaj
vsa Slovenija	12,2 %	41,7 %	72,4 %	4841
Ljubljana	10,5 %	46,3 %	79,2 %	1101
Maribor	11,3 %	44,3 %	76,4 %	677
Obala	11,1 %	48,1 %	73,9 %	310
drugod	13,4 %	38,5 %	68,6 %	2753

Verjetni in širši razpon

Razpon izhaja iz napak na istih preverjenih prodajah, posebej za Ljubljano, Maribor, Obalo in preostalo Slovenijo: v verjetni razpon je padla polovica doseženih cen, v širši razpon (v poročilu PDF) pa štiri petine.

Česa ocena ne ve

Stanja in opreme stanovanja, razen obnov, ki jih vodi GURS. Pred nakupom poročila jih lahko vpišete sami (»Natančnejše poročilo«).
Pogleda, orientacije, hrupa v stavbi in sosedov.
Pravnih posebnosti, kot so služnosti, hipoteke ali spori – te preverite v zemljiški knjigi.
Napak v evidencah: če so podatki o stanovanju napačni, jih popravite na strani stanovanja.

Najemnina in donos

Najemnino oceni ločen AI model, ki se uči na novih najemnih pogodbah za cela stanovanja iz evidence trga nepremičnin. GURS najemne pogodbe objavlja večinoma v letnih paketih iz davčnih podatkov, zato so celotni podatki do 31. 12. 2024; raven najemnin do danes prilagodimo s pogodbami, ki jih najemodajalci prijavijo sproti. Bruto donos je letna najemnina glede na vrednost stanovanja, brez stroškov in davkov.

Statistike na straneh

Cene stanovanj po občinah in v okolici so mediane prodaj zadnjih 12 mesecev do zadnje registrirane prodaje (GURS objavi pogodbo tri do šest tednov po podpisu).
Sprememba v enem letu primerja mediano z mediano 12 mesecev prej, kadar je bilo v obeh obdobjih dovolj prodaj.
Mediana najemnine v občini je mediana pogodb za cela stanovanja v zadnjih dveh celotnih letih.

Posodabljanje

Prodaje in najemi (GURS): vsak teden.
Evidenca vrednotenja, naslovi in prostorske enote (GURS) ter kraji v okolici (OpenStreetMap): vsak mesec.
AI modela: vsak mesec na novo naučena na najnovejših prodajah; zadnjič 3. 10. 2026.

Ocena ni cenitev

Ocena je statistični izračun, ne cenitev pooblaščenega ocenjevalca vrednosti nepremičnin. Za banko, sodišče ali davčni postopek potrebujete cenitev; za pogajanja, postavitev cene in odločitev, ali cenitev potrebujete, pa je ocena dobra podlaga.

Viri podatkov · Vzorec poročila PDF