Ocena, cenitev ali posplošena vrednost: kaj potrebujete?
Cenitev potrebujete, kadar vrednost nepremičnine uporabi banka ali uradni postopek: banka za stanovanjski kredit zahteva cenitev po mednarodnih standardih ocenjevanja vrednosti, v sodnih postopkih pa vrednost oceni sodni cenilec. Cenitev stanovanja pri bankah stane okoli 250 € brez DDV. Za odločitev o prodaji, nakupu ali najemu zadošča brezplačna ocena iz registriranih prodaj.
Posodobljeno: 10. 10. 2026 · Podatki: Geodetska uprava RS (GURS)
Kratek odgovor
- Za stanovanjski kredit potrebujete cenitev. Banka zahteva cenitev nepremičnine, ki jo zastavite, izdela pa jo ocenjevalec po mednarodnih standardih ocenjevanja vrednosti.
- V sodnih postopkih vrednost na zahtevo sodišča oceni sodni cenilec.
- Za prodajo, nakup ali najem zadošča ocena iz registriranih prodaj: pove, koliko so za podobna stanovanja res plačali kupci.
- Posplošena vrednost GURS je uradna vrednost za javne namene, ki jih določa zakon. Ni cenitev in ni tržna cena.
Primerjava: ocena, posplošena vrednost in cenitev
| Pot | Kdo jo izdela | Koliko stane | Kdaj jo uporabite |
|---|---|---|---|
| Ocena VERICITY | model umetne inteligence iz registriranih prodaj | brezplačno (poročilo PDF 8,99 €) | prodaja ali nakup, pogajanja, preverjanje oglasa |
| Posplošena vrednost | Geodetska uprava RS (množično vrednotenje) | brezplačno | javni nameni, ki jih določa zakon; izhodišče za primerjavo |
| Cenitev | pooblaščeni ocenjevalec vrednosti nepremičnin ali sodni cenilec | pri bankah okoli 250 € brez DDV | kredit, sodni in drugi uradni postopki |
Vse tri poti merijo isto stvar, vrednost nepremičnine, a za različne namene. Ocena VERICITY in posplošena vrednost sta izračunani iz podatkov, brez ogleda. Cenitev upošteva tudi stanje stanovanja, ki ga ocenjevalec vidi na ogledu, in ima zato težo v uradnih postopkih.
Kdaj zadošča ocena
Brezplačna ocena iz registriranih prodaj je dovolj, kadar se odločate sami:
- ko določate prodajno ceno ali se pripravljate na pogajanja s kupcem;
- ko preverjate, ali je cena v oglasu realna;
- ko primerjate več stanovanj pred nakupom;
- ko vas zanima, kako se je vrednost vašega stanovanja spremenila;
- ko določate najemnino (gl. Koliko najemnine lahko zaračunam).
Ocena VERICITY temelji na 95.468 registriranih prodajah stanovanj. Tipično odstopanje od res plačanih cen je 12,2 %, v Ljubljani 10,5 %. Kako ocena nastane in kaj vpliva na ceno, smo opisali v članku Koliko je vredno moje stanovanje?
Kdaj potrebujete cenitev
Stanovanjski kredit
Banka nepremičnino, ki jo zastavite kot zavarovanje, oceni s cenitvijo. Cenitev mora biti izdelana po mednarodnih standardih ocenjevanja vrednosti (MSOV), izdela jo ocenjevalec, ki ga banka sprejema, navadno ocenjevalec s seznama banke, strošek pa nosi kreditojemalec. Od vrednosti iz cenitve je odvisno tudi, kolikšen kredit lahko dobite.
Sodni postopki
Kadar je vrednost nepremičnine sporna pred sodiščem, sodišče za mnenje o vrednosti postavi sodnega cenilca.
Posebna okoliščina pri posplošeni vrednosti
Če ima vaše stanovanje posebnost, ki je evidence ne zajemajo in bistveno spremeni njegovo vrednost, lahko pri Geodetski upravi predlagate ugotovitev posebne okoliščine. Predlogu morate priložiti poročilo sodnega cenilca ali pooblaščenega ocenjevalca o vplivu te okoliščine na vrednost.
Kdo sme izdelati cenitev
- Pooblaščeni ocenjevalec vrednosti nepremičnin ima dovoljenje Slovenskega inštituta za revizijo. Za dovoljenje mora imeti izobrazbo druge bolonjske stopnje in pet let izkušenj z ocenjevanjem, opraviti izpit in zagovarjati poročilo o ocenjevanju vrednosti. Dovoljenje velja dve leti in se podaljša z dodatnim izobraževanjem. Dela za banke, podjetja in posameznike. Seznam je v registru inštituta.
- Sodnega cenilca imenuje minister za pravosodje. Mnenje o vrednosti poda, ko ga za to zaprosi sodišče. Najdete ga v imeniku sodnih cenilcev.
Cenitve pooblaščenih ocenjevalcev sledijo pravilom ocenjevanja vrednosti, ki jih predpisuje Slovenski inštitut za revizijo: mednarodnim standardom ocenjevanja vrednosti, slovenskim poslovnofinančnim standardom in kodeksu etike ocenjevalcev.
Koliko stane cenitev
Cene objavijo predvsem banke, ki cenitve naročajo za kreditojemalce (stanje oktobra 2026):
- Delavska hranilnica (cenik od decembra 2025): stanovanje do 200 m² 250 € brez DDV (okoli 305 € z DDV), stanovanje nad 200 m² 270 €, hiša 300 € brez DDV; posodobitev obstoječe cenitve stane 60 % prvotne cene.
- UniCredit Banka Slovenija v splošnih informacijah o kreditni pogodbi za nepremičnino navaja enkratni strošek cenitve stanovanja 250 €.
Ocenjevalci, ki delajo za stranke neposredno, določajo cene sami; vprašajte za ponudbo, preden cenitev naročite. Cena je praviloma višja za hiše, večje in zahtevnejše nepremičnine.
Kako se pripravite na cenitev
Ocenjevalec bo hotel videti stanovanje in podatke o njem. Pripravite:
- izpisek iz zemljiške knjige in podatke iz katastra nepremičnin (velikost, prostori, etažni načrt);
- energetsko izkaznico, če jo imate;
- dokazila o prenovah (računi, leto obnove strehe, fasade, oken ali inštalacij);
- podatke o stroških upravljanja in rezervnem skladu, če gre za stanovanje v večstanovanjski stavbi.
Preden cenitev naročite, preverite brezplačno oceno: pove, kakšno vrednost lahko pričakujete, in pokaže prodaje podobnih stanovanj v okolici, ki jih bo upošteval tudi ocenjevalec.
Pogosta vprašanja
Ali je ocena VERICITY cenitev?
Ne. Ocena VERICITY je informativna ocena tržne vrednosti, ki jo izračuna model umetne inteligence iz registriranih prodaj. Cenitev izdela pooblaščeni ocenjevalec vrednosti nepremičnin ali sodni cenilec in je podlaga za kredit ter uradne postopke.
Koliko stane cenitev stanovanja?
Pri bankah okoli 250 € brez DDV za stanovanje. Delavska hranilnica ima v ceniku, ki velja od decembra 2025, za stanovanje do 200 m² 250 € brez DDV, za hišo 300 € brez DDV, za posodobitev obstoječe cenitve pa 60 % prvotne cene. Ocenjevalci, ki delajo za stranke neposredno, določajo svoje cene.
Kdo plača cenitev za stanovanjski kredit?
Praviloma kreditojemalec. Cenitev izdela ocenjevalec, ki ga banka sprejema, navadno ocenjevalec s seznama banke, strošek pa nosi tisti, ki najema kredit.
Kako dolgo cenitev velja?
Splošnega roka ni. Banka lahko zahteva svežo cenitev; SID banka na primer zahteva, da ob vlogi ni starejša od šestih mesecev. Poročilo, ki ga priložite predlogu za ugotavljanje posebne okoliščine pri posplošeni vrednosti, ne sme biti starejše od dveh mesecev.
Ali lahko s cenitvijo spremenim posplošeno vrednost?
Samo v posebnem postopku. Če ima nepremičnina posebnost, ki je evidence ne zajemajo in vrednost spremeni za vsaj 20 % ali za več kot 200.000 €, lahko pri Geodetski upravi vložite predlog za ugotavljanje posebne okoliščine. Priložiti morate poročilo sodnega cenilca ali pooblaščenega ocenjevalca. Več v članku Posplošena vrednost nepremičnine.
Viri
- SPOT: pooblaščeni ocenjevalec vrednosti nepremičnin (dovoljenje)
- SPOT: sodni cenilec
- Slovenski inštitut za revizijo: register pooblaščenih ocenjevalcev
- Ministrstvo za pravosodje: imenik sodnih cenilcev
- Delavska hranilnica: dogovorjene cene cenitev (od decembra 2025)
- UniCredit Banka Slovenija: splošne informacije potrošniku o kreditni pogodbi za nepremičnino
- NLB: splošne informacije o kreditni pogodbi za nepremičnino (januar 2026)
- SID banka: zahteve glede cenitvenega poročila (marec 2025)
- Slovenski inštitut za revizijo: hierarhija pravil ocenjevanja vrednosti (Uradni list RS, št. 106/2010)
- e-uprava: predlog za ugotavljanje posebne okoliščine
Preberite tudi
Ocena vrednosti vašega stanovanja · Vzorec poročila PDF · Članki