Koliko najemnine lahko zaračunam za stanovanje?
Mediana najemnine za stanovanje je bila v letih 2023–2024 v Sloveniji 6,73 €/m² na mesec brez stroškov, v Ljubljani 9,93 €/m². Koliko lahko zaračunate vi, je odvisno predvsem od lokacije, velikosti in opreme stanovanja. Ker so med registriranimi pogodbami tudi dolgoletni najemi z nižjo najemnino, nove oddaje praviloma dosežejo več od teh median.
Posodobljeno: 10. 10. 2026 · Podatki: Geodetska uprava RS (GURS)
Kratek odgovor
- Slovenija: mediana najemnine je bila 6,73 €/m² na mesec, za najeme z začetkom v letih 2023–2024. Tipično oddano stanovanje je imelo 46,9 m² in najemnino 300 € na mesec brez stroškov.
- Mesta: Ljubljana 9,93 €/m², Maribor 6,62 €/m², Koper 6,27 €/m².
- Velikost: manjša stanovanja dosežejo višjo najemnino na kvadratni meter, večja višjo skupno najemnino.
- Nova oddaja: mediane iz evidence vključujejo tudi dolgoletne najeme, zato je najemnina ob novi oddaji praviloma višja.
- Za vaše stanovanje: poročilo PDF oceni najemnino na današnji ravni, za opremljeno in neopremljeno stanovanje.
Najemnine po velikosti stanovanja
Najemnina na kvadratni meter z velikostjo stanovanja pada. V Ljubljani se je stanovanje do 35 m² v mediani oddajalo za 320 € na mesec (12,09 €/m²), stanovanje s 50–70 m² za 550 € (9,28 €/m²). Drugod po Sloveniji je bilo stanovanje s 50–70 m² oddano za 300 € na mesec.
| Velikost stanovanja | Ljubljana | Drugod po Sloveniji |
|---|---|---|
| do 35 m² | 320 € 12,09 €/m² | 200 € 7,28 €/m² |
| 35–50 m² | 420 € 10,37 €/m² | 250 € 5,83 €/m² |
| 50–70 m² | 550 € 9,28 €/m² | 300 € 5,44 €/m² |
| 70–90 m² | 600 € 7,92 €/m² | 360 € 4,83 €/m² |
| 90 m² in več | 650 € 5,41 €/m² | 400 € 3,20 €/m² |
Mediana mesečne najemnine (in na m²) brez stroškov, najemi celih stanovanj z začetkom v letih 2023–2024. Vir: Geodetska uprava Republike Slovenije, evidenca trga nepremičnin, stanje 27. 8. 2026; izračun VERICITY.
Najemnine po občinah
Med večjimi mesti so najemnine najvišje v Ljubljani. Tabela prikazuje občine z največ registriranimi najemi, z bruto donosom, ki ga najemnina prinaša glede na cene stanovanj v isti občini.
| Občina | Najemnina na m² na mesec | Bruto donos | Pogodb |
|---|---|---|---|
| Ljubljana | 9,93 €/m² | 2,3 % | 11.699 |
| Maribor | 6,62 €/m² | 2,8 % | 3523 |
| Celje | 5,89 €/m² | 2,5 % | 1344 |
| Kranj | 6,67 €/m² | 2,1 % | 1239 |
| Koper | 6,27 €/m² | 1,6 % | 1154 |
| Novo mesto | 6,29 €/m² | 2,3 % | 1120 |
| Nova Gorica | 5,58 €/m² | 2,1 % | 884 |
| Domžale | 7,26 €/m² | 2,1 % | 582 |
| Velenje | 4,18 €/m² | 1,9 % | 575 |
| Jesenice | 4,65 €/m² | 1,9 % | 440 |
| Ptuj | 5,52 €/m² | 3,0 % | 426 |
| Izola | 6,45 €/m² | 1,6 % | 415 |
Mediana najemnine brez stroškov za cela stanovanja, najemi z začetkom v letih 2023–2024. Bruto donos: letna najemnina na m² v razmerju do mediane cene na m² v zadnjih 12 mesecih. Vir: Geodetska uprava Republike Slovenije, evidenca trga nepremičnin, stanje 27. 8. 2026; izračun VERICITY.
Najemnine za vsako občino, skupaj s cenami stanovanj, najdete na straneh Cene stanovanj po občinah.
Kaj vpliva na najemnino
- Lokacija: razlike med občinami so velike, tudi znotraj istega mesta pa se najemnine med soseskami razlikujejo.
- Velikost: na kvadratni meter so najdražja majhna stanovanja, kot kaže tabela zgoraj.
- Oprema: med stanovanji s 35–70 m² so imela opremljena v Ljubljani mediano 10,19 €/m², neopremljena 7,63 €/m²; drugod po Sloveniji 5,94 €/m² in 4,73 €/m². Del razlike ni posledica opreme, temveč drugih lastnosti stanovanj, ki se oddajajo opremljena. Ko model umetne inteligence te lastnosti upošteva, opremi pripiše le manjši del razlike.
- Stavba in stanje: leto gradnje, prenove, nadstropje in dvigalo vplivajo na najemnino podobno kot na ceno stanovanja.
- Prejšnja najemnina: če ste stanovanje že oddajali, je prejšnja najemnina dobro izhodišče. Model VERICITY jo upošteva, kadar je pogodba v evidenci.
Zakaj so najemnine ob novi oddaji višje od median iz evidence
Najemne pogodbe, sklenjene za najmanj šest mesecev, se vpišejo v evidenco trga nepremičnin. Večina jih tja ne pride ob sklenitvi, temveč enkrat na leto iz davčnih napovedi najemodajalcev: FURS podatke posreduje Geodetski upravi do 30. junija naslednjega leta. Zadnje popolno leto v evidenci je zato 2024.
Najemi, ki trajajo več let, se v podatkih lahko pojavijo vsako leto znova, pogosto z datumom začetka 1. januarja, njihove najemnine pa so nižje od najemnin ob novi oddaji. Pogodbe z začetkom 1. januarja, ki so v letih 2023–2024 predstavljale 29 % vseh, so imele v Ljubljani mediano 7,94 €/m², za 25 % manj od drugih pogodb (10,63 €/m²). Drugod po Sloveniji je bila razlika 22 % (4,78 €/m² proti 6,13 €/m²).
Najemnine poleg tega rastejo. Mediana v Ljubljani je bila 7,45 €/m² v letu 2016 in 10,10 €/m² v letu 2024, kar je 35 % več; drugod po Sloveniji 4,73 €/m² in 5,78 €/m². Pogodbe, ki so jih najemodajalci od takrat prijavili sami, kažejo, da so najemnine še zrasle. Mediane iz evidence so torej dobro izhodišče, za novo oddajo pa računajte z višjo najemnino.
Najemnina in donos
Bruto donos je letna najemnina v razmerju do vrednosti stanovanja. Iz median najemnin v evidenci in median cen v zadnjih 12 mesecih je bruto donos v Ljubljani 2,3 %, v Mariboru 2,8 %. Ker so v izračunu tudi dolgoletni najemi, je donos ob novi oddaji praviloma višji. Neto donos je nižji od bruto: od najemnine odštejte davek, stroške, ki jih ne krije najemnik, vzdrževanje in mesece, ko stanovanje ni oddano.
Davek na najemnino
Dohodek iz oddajanja stanovanja v najem je obdavčen s 25 % (stanje oktobra 2026). Davčna osnova je najemnina, zmanjšana za 10 % normiranih stroškov ali za dejanske stroške, ki jih dokažete z računi. Pri normiranih stroških davek znaša 22,5 % najemnine. Davek je dokončen, zato se ta dohodek ne prišteva k drugim dohodkom pri letni dohodnini.
- Najemnik je fizična oseba: do 28. februarja vložite napoved za odmero dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem za preteklo leto, FURS pa izda odločbo.
- Najemnik je podjetje ali samostojni podjetnik: davek obračuna in plača najemnik.
Državni zbor je 11. maja 2026 sprejel zakon o interventnih ukrepih za razvoj Slovenije (ZIURS), po katerem bi bila stopnja 15 %, za dolgoročno oddajanje mladim in mladim družinam pa 5 %, in sicer že za leto 2026. Zakon ne velja, ker zanj poteka referendumski postopek.
Kratkoročno oddajanje turistom
Od 1. januarja 2026 velja nov zakon o gostinstvu (ZGos-1). Za kratkoročno oddajanje stanovanja v stavbi s tremi ali več stanovanji potrebujete soglasje etažnih lastnikov z več kot tremi četrtinami solastniških deležev, med njimi vseh lastnikov sosednjih stanovanj. Stanovanje mora biti vpisano v register nastanitvenih obratov pri AJPES, številko iz registra pa morate navesti v vseh oglasih. Od leta 2027 bo v 14 občinah, med njimi v Ljubljani, Kopru, Izoli, Piranu in na Bledu, oddajanje omejeno na največ 60 dni v koledarskem letu, razen kjer občina z odlokom, sprejetim do 31. oktobra 2026, določi drugačno mejo med 30 in 270 dnevi. Tudi te omejitve bi spremenil zakon ZIURS, če bi začel veljati.
Koliko najemnine za vaše stanovanje
Mediane po občinah in velikosti so izhodišče, najemnina posameznega stanovanja pa je odvisna od njegove lege, velikosti, nadstropja, starosti in opreme. Poročilo PDF (8,99 €) vsebuje oceno najemnine, ki jo model umetne inteligence izračuna iz novih najemnih pogodb in preračuna na današnjo raven: za opremljeno in neopremljeno stanovanje, z verjetnim razponom, bruto donosom in donosom po plačilu davka ter z novimi najemi v okolici. Poglejte vzorec poročila.
Pogosta vprašanja
Kolikšna je najemnina v Ljubljani?
Mediana najemnine v Ljubljani je bila 9,93 €/m² na mesec brez stroškov, za najeme z začetkom v letih 2023–2024. Stanovanje s 35–50 m² se je oddajalo za 420 €, stanovanje s 50–70 m² za 550 € na mesec. Pri novi oddaji so najemnine praviloma višje, ker so med pogodbami tudi dolgoletni najemi.
So najemnine v članku s stroški ali brez njih?
Brez. Vse najemnine v članku so brez obratovalnih stroškov, kot so elektrika, ogrevanje, voda in stroški upravljanja. Najemnik jih praviloma plača poleg najemnine, kaj krije kdo, pa določite v najemni pogodbi.
Koliko davka plačam od najemnine?
Davek je 25 % od najemnine, zmanjšane za 10 % normiranih stroškov, kar je 22,5 % najemnine (stanje oktobra 2026). Namesto normiranih lahko uveljavljate dejanske stroške, ki jih dokažete z računi. Nižja stopnja iz zakona ZIURS ne velja, ker zanj poteka referendumski postopek.
Ali moram najemno pogodbo prijaviti v evidenco?
Če oddajate fizični osebi, pogodbe ni treba sporočiti posebej: podatke iz vaše napovedi za odmero dohodnine FURS posreduje v evidenco trga nepremičnin. Kadar je najemodajalec pravna oseba ali samostojni podjetnik, pogodbo sporoči sam, kadar pa davek obračuna najemnik, jo sporoči najemnik, in sicer do 15. dne v mesecu po sklenitvi. Velja za najeme, sklenjene za najmanj šest mesecev.
Koliko več lahko zaračunam za opremljeno stanovanje?
Med stanovanji s 35–70 m² so imela opremljena v Ljubljani mediano 10,19 €/m², neopremljena 7,63 €/m². Del razlike ni posledica opreme, temveč drugih lastnosti stanovanj, ki se oddajajo opremljena. Poročilo PDF pokaže ocenjeno najemnino za vaše stanovanje za oba primera.
Viri
- GURS: evidenca trga nepremičnin, najemni posli (javni podatki)
- FURS: oddajam sobo, stanovanje, hišo, garažo v najem
- FURS: javni poziv za vložitev napovedi, rok 2. 3. 2026
- Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin (ZMVN-1), 37. člen
- Forvis Mazars: davčne novice, junij 2026 (ZIURS)
- RTV SLO: Ustavno sodišče dopustilo referendum o interventnem zakonu (3. 8. 2026)
- Vlada RS: zakon o gostinstvu in oddajanje stanovanja v kratkotrajni najem (24. 12. 2025)
- Uradni list RS, št. 77/2025: Zakon o gostinstvu (ZGos-1)
- Vlada RS: sklep o občinah z visokim tveganjem zaradi kratkotrajnega najema (8. 5. 2026)
Preberite tudi
Ocena vrednosti vašega stanovanja · Vzorec poročila PDF · Članki