Koliko je vredno moje stanovanje?
Vrednost stanovanja najhitreje ugotovite z oceno, ki temelji na prodajah podobnih stanovanj: VERICITY jo za vsako stanovanje v Sloveniji izračuna iz vseh registriranih prodaj, brezplačno in v nekaj sekundah. Posplošena vrednost GURS je uradni podatek, a je pogosto nižja od cene, ki jo stanovanje doseže na trgu. Za kredit ali sodni postopek pa potrebujete cenitev.
Posodobljeno: 10. 10. 2026 · Podatki: Geodetska uprava RS (GURS)
Kratek odgovor: tri poti do vrednosti
- Ocena iz registriranih prodaj (VERICITY): brezplačna, v nekaj sekundah, z verjetnim razponom. Tipično odstopanje od res plačanih cen je 12,2 %.
- Posplošena vrednost GURS: uradna vrednost, ki jo država izračuna za vse nepremičnine. Je brezplačna, a odraža trg na dan 1. januarja 2025, zato je pogosto nižja od tržne cene.
- Cenitev: izdela jo pooblaščeni ocenjevalec vrednosti nepremičnin ali sodni cenilec, praviloma z ogledom stanovanja. Potrebna je za kredit in sodne postopke, stane pa nekaj sto evrov.
| Pot | Kdo jo izdela | Koliko stane | Kdaj jo uporabite |
|---|---|---|---|
| Ocena VERICITY | model umetne inteligence iz registriranih prodaj | brezplačno (poročilo PDF 8,99 €) | prodaja ali nakup, pogajanja, preverjanje oglasa |
| Posplošena vrednost | Geodetska uprava RS (množično vrednotenje) | brezplačno | javni nameni, ki jih določa zakon; izhodišče za primerjavo |
| Cenitev | pooblaščeni ocenjevalec vrednosti nepremičnin ali sodni cenilec | pri bankah okoli 250 € brez DDV | kredit, sodni in drugi uradni postopki |
Kako deluje ocena VERICITY
Oceno izračuna model umetne inteligence (AI), ki se je učil na 95.468 registriranih prodajah stanovanj v Sloveniji od leta 2010. Vsako prodajo pozna iz evidence trga nepremičnin Geodetske uprave RS (GURS): ceno iz kupoprodajne pogodbe, datum, lokacijo in podatke o stanovanju in stavbi iz katastra nepremičnin. Ko izberete svoje stanovanje, model te podatke primerja s prodajami podobnih stanovanj v okolici in upošteva, kako so se cene od takrat spremenile.
Ocena zato ni ena sama številka: pokaže tudi razpon, v katerem je cena najverjetneje.
Kako natančna je ocena
Natančnost preverjamo na prodajah, ki jih model pri učenju ni videl. Na prodajah od 1. avgusta 2025 dalje je bilo tipično odstopanje 12,2 %: polovica ocen se je od res plačane cene razlikovala za manj kot toliko. Najnatančnejše so ocene v Ljubljani, kjer je prodaj največ.
| Območje | Tipično odstopanje | Ocen v razponu ±10 % | Ocen v razponu ±20 % | Preverjenih prodaj |
|---|---|---|---|---|
| vsa Slovenija | 12,2 % | 41,7 % | 72,4 % | 4841 |
| Ljubljana | 10,5 % | 46,3 % | 79,2 % | 1101 |
| Maribor | 11,3 % | 44,3 % | 76,4 % | 677 |
| Obala | 11,1 % | 48,1 % | 73,9 % | 310 |
| drugod | 13,4 % | 38,5 % | 68,6 % | 2753 |
Ocene za prodaje od 1. 8. 2025 dalje, ki jih model pri učenju ni videl. Tipično odstopanje je mediana razlike med oceno in ceno, ki je bila res plačana.
Podrobnosti o podatkih in preverjanju najdete na strani Metodologija.
Kaj vpliva na ceno stanovanja
Poročilo PDF razdeli oceno na skupine dejavnikov. Za večino stanovanj so pomembni ti:
- Lokacija: občina, soseska in mikrolokacija, tudi bližina šol, javnega prevoza in trgovin. Isto stanovanje je v Ljubljani vredno precej več kot v manjšem kraju.
- Raven cen na dan ocene: cene stanovanj so v Sloveniji v zadnjem letu zrasle za 11,5 %, zato se prodaje izpred nekaj let preračunajo na današnjo raven.
- Velikost: manjša stanovanja dosežejo višjo ceno na kvadratni meter, večja višjo skupno ceno.
- Nadstropje: pritličje in zadnje nadstropje brez dvigala sta navadno cenejša od srednjih nadstropij.
- Stavba: vrsta in velikost stavbe, število etaž, dvigalo.
- Starost: leto gradnje stavbe.
- Prenova: obnove strehe, fasade, oken in inštalacij, ki so vpisane v kataster nepremičnin.
- Balkon ali loža in drugi deli stanovanja.
- Cone vplivov: hrup ob cestah in železnicah, daljnovodi in druga območja vplivov, ki jih vodi GURS.
Model ne vidi notranjosti stanovanja. Če je stanovanje na novo opremljeno, ima izjemen razgled ali potrebuje temeljito obnovo, bo prava cena višja ali nižja od ocene. Zato ocena pokaže razpon.
Koliko stanejo stanovanja zdaj
V zadnjih 12 mesecih (do 27. avgusta 2026) so se stanovanja v Sloveniji prodajala po mediani 3243 €/m², kar je 11,5 % več kot leto prej. Tipično prodano stanovanje je imelo 51,5 m² in je stalo 164.000 €. V vsej državi je bilo v tem času registriranih 4740 prodaj stanovanj na prostem trgu.
| Občina | Mediana €/m² | Sprememba v enem letu | Prodaj v 12 mesecih |
|---|---|---|---|
| Ljubljana | 5277 €/m² | +12,1 % | 1088 |
| Maribor | 2866 €/m² | +15,8 % | 658 |
| Celje | 2860 €/m² | +8,9 % | 245 |
| Kranj | 3829 €/m² | +9,2 % | 174 |
| Koper | 4757 €/m² | +7,0 % | 133 |
| Velenje | 2707 €/m² | +11,1 % | 131 |
| Jesenice | 2985 €/m² | +13,9 % | 91 |
| Domžale | 4236 €/m² | +14,9 % | 80 |
| Piran | 5097 €/m² | +4,3 % | 79 |
| Nova Gorica | 3169 €/m² | +18,4 % | 73 |
| Izola | 4955 €/m² | +9,0 % | 64 |
| Ptuj | 2245 €/m² | +3,3 % | 60 |
Rabljena in nova stanovanja, prodaje na prostem trgu v zadnjih 12 mesecih (do 27. 8. 2026). Občine z največ prodajami. Vir: Geodetska uprava Republike Slovenije, evidenca trga nepremičnin, stanje 27. 8. 2026; izračun VERICITY.
Cene za vsako občino ter za četrti Ljubljane in Maribora najdete na strani Cene stanovanj po občinah.
Primer: stavba Štefanova ulica 1, Ljubljana
Stran vsake stavbe prikaže prodaje stanovanj v njej v zadnjih 15 letih. V stavbi Štefanova ulica 1, Ljubljana, zgrajeni leta 1933, je bilo v zadnjih desetih letih registriranih 10 prodaj stanovanj, mediana cene na kvadratni meter pa je bila 3832 €/m². Ko na strani Štefanova ulica 1, Ljubljana izberete stanovanje, dobite njegovo oceno z razponom in primerjavo s posplošeno vrednostjo.
Posplošena vrednost GURS ni tržna cena
Posplošena vrednost je uradna vrednost, ki jo Geodetska uprava RS izračuna z modeli množičnega vrednotenja. Zdajšnje vrednosti veljajo od 13. maja 2025 in odražajo trg na dan 1. januarja 2025. Ker so cene od takrat zrasle in ker model za vso državo ne more upoštevati posebnosti posameznega stanovanja, se tržne cene od nje razlikujejo: v zadnjih dveh letih so bila stanovanja v mediani prodana za 9 % dražje od posplošene vrednosti, 66 % prodaj pa je bilo nad njo.
Več o tem, kako posplošeno vrednost preverite in kaj storiti, če je napačna: Posplošena vrednost nepremičnine.
Kdaj potrebujete cenitev
Ocena VERICITY je informativna in ni cenitev. Za banko ali drug uradni postopek potrebujete cenitev pooblaščenega ocenjevalca vrednosti nepremičnin; v sodnih postopkih vrednost oceni sodni cenilec, ki ga postavi sodišče. Kdaj je to potrebno, koliko stane in kako se pripravite: Ocena, cenitev ali posplošena vrednost.
Kaj doda poročilo PDF
Brezplačna ocena pove, koliko je stanovanje vredno. Poročilo PDF (8,99 €, paket 3 poročil 19,99 €) na osmih straneh pove tudi zakaj: kaj sestavlja ceno, deset primerljivih prodaj v okolici, tveganja, ki jih preverite pred nakupom, okolico ter najemnino in donos. Poglejte vzorec poročila.
Pogosta vprašanja
Je ocena res brezplačna?
Da. Ocena vrednosti z verjetnim razponom je brezplačna in ne zahteva registracije. Plača se le poročilo PDF (8,99 €), ki podrobno razloži, kaj sestavlja ceno, prikaže primerljive prodaje, tveganja pred nakupom ter najemnino in donos.
Kako natančna je ocena?
Na prodajah, ki jih model pri učenju ni videl, je bilo tipično odstopanje med oceno in res plačano ceno 12,2 %, v Ljubljani 10,5 %. 72,4 % ocen je bilo v razponu ±20 % od cene. Zato ocena vedno pokaže tudi verjetni razpon in ne le ene številke.
Ali lahko oceno uporabim za kredit?
Ne. Banka za stanovanjski kredit zahteva cenitev nepremičnine, ki jo izdela ocenjevalec po mednarodnih standardih ocenjevanja vrednosti. Ocena VERICITY je informativna in ne nadomešča cenitve, je pa dober občutek za to, kakšno vrednost lahko pričakujete.
Zakaj je cena v oglasu višja od ocene?
Oglasi navajajo ceno, ki jo prodajalec želi doseči. Ocena temelji na cenah iz kupoprodajnih pogodb, torej na tem, kar so kupci res plačali. Razlika je običajna in je pogosto prostor za pogajanja.
Kako pogosto se ocena posodablja?
Nove prodaje iz evidence trga nepremičnin dodajamo vsak teden, model pa se na novo nauči vsak mesec. Ocena zato sledi gibanju cen na trgu.
Viri
- GURS: evidenca trga nepremičnin (javni podatki)
- GURS: javni vpogled v posplošene vrednosti nepremičnin
- Vlada RS: pripis novih posplošenih vrednosti nepremičnin (13. 5. 2025)
- SPOT: pooblaščeni ocenjevalec vrednosti nepremičnin
Preberite tudi
- Posplošena vrednost nepremičnine in tržna cena
- Cenitev nepremičnine: kdaj je potrebna in cena
- Koliko najemnine lahko zaračunam za stanovanje?
Ocena vrednosti vašega stanovanja · Vzorec poročila PDF · Članki