VERICITY › Članki › Posplošena vrednost nepremičnine: kaj pomeni in zakaj ni tržna cena

Posplošena vrednost nepremičnine: kaj pomeni in zakaj ni tržna cena

Posplošena vrednost je uradna vrednost, ki jo Geodetska uprava RS (GURS) z modeli množičnega vrednotenja izračuna za vse nepremičnine v državi. Zdajšnje vrednosti veljajo od 13. maja 2025 in odražajo trg na dan 1. januarja 2025. Stanovanja, prodana od takrat, so bila v mediani prodana za 13 % dražje od posplošene vrednosti.

Posodobljeno: 10. 10. 2026 · Podatki: Geodetska uprava RS (GURS)

Kratek odgovor

Kaj je: uradna vrednost, ki jo GURS izračuna za vse nepremičnine hkrati, z modeli množičnega vrednotenja in brez ogleda.
Od kdaj velja: zdajšnje vrednosti so bile pripisane 13. maja 2025 in odražajo trg na dan 1. januarja 2025.
Kje jo preverite: brezplačno v javnem vpogledu GURS ali na strani svojega stanovanja na VERICITY.
Ni tržna cena: od 13. maja 2025 je bilo 72 % stanovanj prodanih nad posplošeno vrednostjo, v mediani za 13 %.
Če je napačna: pritožba ni mogoča, lahko pa popravite podatke v katastru nepremičnin ali predlagate ugotovitev posebne okoliščine.

Kaj je posplošena vrednost

Posplošena vrednost je vrednost nepremičnine, ki jo Geodetska uprava Republike Slovenije izračuna z množičnim vrednotenjem. Namesto da bi ocenjevalec pregledal vsako nepremičnino posebej, modeli vrednotenja, izdelani na podlagi podatkov o prodajah, iz podatkov katastra nepremičnin izračunajo vrednost za vse nepremičnine naenkrat. GURS uporablja 17 modelov za različne vrste nepremičnin.

Po podatkih GURS (junij 2026) je skupna posplošena vrednost več kot 7,7 milijona nepremičnin skoraj 295 milijard €. Lastnikom je GURS med 26. majem in 1. julijem 2025 po pošti poslal zbirno potrdilo z vrednostmi njihovih nepremičnin.

Kako preverite posplošeno vrednost

Odprite javni vpogled v vrednosti nepremičnin. Vpogled je brezplačen in ne zahteva prijave.
Za stanovanje izberite zavihek Del stavbe in vpišite naslov ali identifikacijsko oznako (katastrsko občino, številko stavbe in številko dela stavbe). Za zemljišče izberite zavihek Parcela.
Odprite rezultat. Prikazani so vrednost in podatki, iz katerih je izračunana. Kalkulator pokaže korake izračuna, rezultat pa lahko izvozite v PDF.

Lastniki lahko vse svoje nepremičnine vidijo na enem mestu v osebnem vpogledu, ki zahteva digitalno potrdilo.

Posplošeno vrednost vsakega stanovanja v Sloveniji vidite tudi na VERICITY: na strani stavbe izberete stanovanje in dobite posplošeno vrednost ter oceno tržne vrednosti z razponom, eno ob drugi.

Za koliko so stanovanja prodana nad posplošeno vrednostjo

VERICITY za vsako prodajo stanovanja iz evidence trga nepremičnin pozna tudi posplošeno vrednost istega stanovanja. Tako lahko izmerimo, kako daleč so cene, ki so jih kupci res plačali, od uradnih vrednosti.

Za 6218 prodaj stanovanj od 13. maja 2025 do 27. avgusta 2026 poznamo tako ceno kot posplošeno vrednost. Mediana razmerja med njima je 1,13: stanovanja so bila v mediani prodana za 13 % dražje od posplošene vrednosti.
72 % stanovanj je bilo prodanih nad posplošeno vrednostjo, 39 % za več kot 20 % nad njo.
16 % stanovanj je bilo prodanih za več kot 10 % pod posplošeno vrednostjo. Posplošena vrednost torej ni niti zgornja niti spodnja meja cene.

Razmerje se razlikuje po občinah. V zadnjih dveh letih je bilo v Ljubljani 1,08, v Mariboru 1,11 in v Kopru 1,10.

Občina	Cena ÷ posplošena vrednost	Prodaj v 2 letih
Ljubljana	1,08	2110
Maribor	1,11	1352
Celje	1,08	498
Kranj	1,06	358
Koper	1,10	286
Velenje	1,09	245
Jesenice	1,09	201
Domžale	1,14	152
Izola	1,06	140
Novo mesto	1,01	140
Nova Gorica	1,02	138
Kamnik	1,19	138

Mediana razmerja med ceno iz kupoprodajne pogodbe in posplošeno vrednostjo GURS istega stanovanja, prodaje v zadnjih dveh letih. 1,10 pomeni, da so bila stanovanja prodana za 10 % več od posplošene vrednosti. Vir: Geodetska uprava Republike Slovenije, evidenca trga nepremičnin, stanje 27. 8. 2026; izračun VERICITY.

Razmerje za vsako občino najdete na straneh Cene stanovanj po občinah.

Zakaj posplošena vrednost ni tržna cena

Datum: vrednosti odražajo trg na dan 1. januarja 2025. Cene stanovanj so od takrat zrasle: v zadnjih 12 mesecih (do 27. avgusta 2026) je bila mediana cene na kvadratni meter za 11,5 % višja kot leto prej.
En model za vsa stanovanja: model pozna le podatke iz evidenc, na primer lokacijo, velikost, leto gradnje in vpisane prenove. Ne vidi notranjosti stanovanja, razgleda ali stanja skupnih delov stavbe.
Podatki v evidencah: če so podatki o stanovanju v katastru napačni ali zastareli, na primer ker prenova ni vpisana, je drugačna tudi vrednost.
Namen: posplošena vrednost je izračunana za javne namene, ne za nakup ali prodajo posameznega stanovanja.

Za kaj se posplošena vrednost uporablja

Po zakonu o množičnem vrednotenju nepremičnin je posplošena vrednost namenjena obdavčenju in drugim javnim namenom, ki jih določa zakon. Stanje oktobra 2026:

Davek na nepremičnine: davka, ki bi se odmerjal od posplošene vrednosti, ni. Predlog davka na stanovanjske nepremičnine je finančno ministrstvo julija 2025 ustavilo, kandidat za finančnega ministra pa je 1. junija 2026 na zaslišanju dejal, da novega davka na nepremičnine ne bo.
Davek od premoženja: se po pojasnilu finančnega ministrstva od posplošene vrednosti ne odmerja, ker za to ni pravne podlage.
Davek na promet nepremičnin ter davek na dediščine in darila: posplošena vrednost ni njuna osnova. Ustavno sodišče je leta 2016 razveljavilo določbi, po katerih je bila osnova 80 % posplošene vrednosti.
Socialne pravice: pri pravicah iz javnih sredstev se premoženje do 31. januarja 2028 upošteva po vrednostih, ki so bile v evidenci 26. marca 2020, ne po novih.
Država in občine uporabljajo posplošene vrednosti pri upravljanju svojih nepremičnin, iskanju zemljišč za javna stanovanja ter pri razlastitvah in odkupih.

Posplošeno vrednost kot podatek uporabljajo tudi banke, sodišča, nepremičninske agencije, kupci in prodajalci, vendar je ne smete zamenjati s tržno ceno ali cenitvijo.

Kaj storiti, če se z vrednostjo ne strinjate

Pritožbe na posplošeno vrednost ni, saj zbirno potrdilo ni odločba. Ostaneta dve poti.

1. Popravite podatke o nepremičnini

Vrednost je izračunana iz podatkov katastra nepremičnin. Če so ti napačni, jih popravite v katastru, podatke o lastništvu pa v zemljiški knjigi. Nekatere podatke o stavbi in delu stavbe, na primer leta obnove, inštalacije, dvigalo ter vrste in površine prostorov, lahko spremenite z zahtevo brez elaborata, za druge pa potrebujete elaborat geodetskega podjetja ali projektanta. Spremembe se naslednji dan prenesejo v evidenco vrednotenja in vrednost se izračuna znova.

2. Predlagajte ugotovitev posebne okoliščine

Če so podatki pravilni, a ima nepremičnina posebnost, ki je evidence ne zajemajo, lahko pri GURS vložite predlog za ugotavljanje posebne okoliščine. Okoliščina mora trajati najmanj eno leto in vrednost spremeniti za najmanj 20 % ali za več kot 200.000 €. Predlogu priložite poročilo sodnega cenilca ali pooblaščenega ocenjevalca vrednosti nepremičnin, ki ni starejše od dveh mesecev, in plačate upravno takso. GURS o predlogu odloči z odločbo, upoštevana okoliščina pa velja do sprejema novih modelov vrednotenja. Kdo sme izdelati tako poročilo in koliko stane: Ocena, cenitev ali posplošena vrednost.

Posplošena vrednost in ocena VERICITY

Ocena VERICITY temelji na registriranih prodajah iz iste evidence trga nepremičnin, a se model umetne inteligence na novo nauči vsak mesec in upošteva prodaje do 27. avgusta 2026. Za vsako stanovanje pokaže oceno tržne vrednosti z razponom in jo primerja s posplošeno vrednostjo. Poročilo PDF (8,99 €) razloži, kaj sestavlja ceno, in pokaže primerljive prodaje v okolici. Ocena VERICITY ni cenitev: za kredit ali sodni postopek potrebujete cenitev pooblaščenega ocenjevalca ali sodnega cenilca.

Pogosta vprašanja

Kje preverim posplošeno vrednost svojega stanovanja?

V javnem vpogledu v vrednosti nepremičnin Geodetske uprave na naslovu vrednotenje.gov.si/EV_JV. Vpogled je brezplačen in ne zahteva prijave: izberete zavihek Del stavbe, vpišete naslov ali identifikacijsko oznako stanovanja in odprete rezultat. Posplošeno vrednost vsakega stanovanja vidite tudi na VERICITY, skupaj z oceno tržne vrednosti.

Ali se lahko pritožim na posplošeno vrednost?

Ne neposredno. Zbirno potrdilo, ki so ga lastniki prejeli po pošti, ni odločba, zato pritožba nanj ni mogoča. Če so napačni podatki o nepremičnini, jih popravite v katastru nepremičnin in vrednost se izračuna znova. Če so podatki pravilni, a ima nepremičnina posebnost, ki vrednost bistveno spremeni, lahko predlagate ugotovitev posebne okoliščine.

Ali bom plačal davek na nepremičnine po posplošeni vrednosti?

Davka na nepremičnine, ki bi se odmerjal od posplošene vrednosti, ni (stanje oktobra 2026). Predlog takega davka, o katerem je potekala javna razprava v začetku leta 2025, je finančno ministrstvo julija 2025 ustavilo, kandidat za finančnega ministra pa je junija 2026 na zaslišanju dejal, da novega davka na nepremičnine ne bo. Davek od premoženja se od posplošene vrednosti ne odmerja.

Ali posplošena vrednost vpliva na socialne pomoči?

Pri pravicah iz javnih sredstev, pri katerih se upošteva premoženje, na primer pri denarni socialni pomoči, se do 31. januarja 2028 upoštevajo vrednosti, ki so bile v evidenci 26. marca 2020, in ne nove posplošene vrednosti. Tako določa novela zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin, ki velja od julija 2026.

Zakaj so stanovanja prodana dražje od posplošene vrednosti?

Posplošene vrednosti odražajo trg na dan 1. januarja 2025, cene stanovanj pa so od takrat zrasle: v zadnjih 12 mesecih je bila mediana cene na kvadratni meter za 11,5 % višja kot leto prej. Model množičnega vrednotenja poleg tega ne vidi notranjosti stanovanja, razgleda ali prenove, ki ni vpisana v kataster nepremičnin.

Ali je posplošena vrednost osnova za davek na promet nepremičnin ali za davek na dediščine?

Ne. Ustavno sodišče je leta 2016 razveljavilo določbi, po katerih je bila osnova za ta davka 80 % posplošene vrednosti.

Viri

Preberite tudi

Ocena vrednosti vašega stanovanja · Vzorec poročila PDF · Članki