Kako so se cene stanovanj spreminjale od leta 2007

Leta 2025 je bila mediana cene stanovanj v Sloveniji 3000 €/m², za 83 % višja kot ob vrhu leta 2008. Po padcu do leta 2015 so cene zrasle za 141 %. Ker so se podražile tudi druge dobrine, je realna razlika manjša: po upoštevanju inflacije je bila mediana za 27 % višja kot leta 2008.

Posodobljeno: 10. 10. 2026 · Podatki: Geodetska uprava RS (GURS)

Kratek odgovor

• Vrh: leta 2008 so se stanovanja prodajala po mediani 1644 €/m².
• Dno: do leta 2015 so cene padle za 24 %, na 1245 €/m².
• Zdaj: leta 2025 je bila mediana 3000 €/m², od januarja do 27. avgusta 2026 pa 3316 €/m².
• Najhitrejša rast: leta 2022, ko se je mediana zvišala za 17,2 %.
• Po inflaciji: življenjske potrebščine so se od leta 2008 do leta 2025 podražile za 44 %, zato je bila mediana stanovanj realno le za 27 % višja kot ob vrhu.

Cene stanovanj po letih

Mediana cene na m² v evrih, rabljena in nova stanovanja, prodaje na prostem trgu; * 2026: do 27. 8. 2026. Stolpec v cenah 2025 je preračunan z indeksom cen življenjskih potrebščin HICP (Eurostat). Obala: Koper, Izola, Piran in Ankaran. Vir: Geodetska uprava Republike Slovenije, evidenca trga nepremičnin, stanje 27. 8. 2026; izračun VERICITY.

Tabela kaže mediano cene na kvadratni meter vseh stanovanj, prodanih na prostem trgu v posameznem letu, skupaj 105.431 prodaj od leta 2007. Stolpec v cenah leta 2025 prikazuje isto mediano, preračunano z indeksom cen življenjskih potrebščin: tako so leta med seboj primerljiva.

Mediana ni popravljena za lastnosti prodanih stanovanj. Če se v nekem letu proda več majhnih ali več ljubljanskih stanovanj, je višja, tudi če se cene niso spremenile. Statistični urad zato objavlja indeks cen, ki te razlike izloči. Kaže podobno sliko: vrh v tretjem četrtletju 2008, dno v tretjem četrtletju 2014, ko so bile cene za 25,7 % nižje, nato pa rast; v prvem četrtletju 2026 je bil indeks za 72,9 % nad vrhom iz leta 2008.

Tri obdobja

Do leta 2008: rast do vrha

V prvih letih evidence trga nepremičnin so cene rasle in dosegle vrh leta 2008, ko je bila mediana 1644 €/m². V Ljubljani je bila takrat 2732 €/m², na Obali 2862 €/m².

Do leta 2015: padanje po finančni krizi

Po finančni krizi so cene padale do leta 2015. Mediana se je znižala za 24 %, v Ljubljani za 31 %, v Mariboru za 30 % in na Obali za 33 %.

Od leta 2015: dolga rast

Po letu 2015 je mediana zrasla vsako leto. Najhitreje je rasla v letih 2021 (+16,5 %) in 2022 (+17,2 %), potem pa se je rast upočasnila: +12,5 % leta 2023, +9,0 % leta 2024 in +7,9 % leta 2025. Od dna je mediana zrasla za 141 %.

Ljubljana, Maribor in Obala

• Ljubljana: 2732 €/m² leta 2008, 1885 €/m² leta 2014 in 4806 €/m² leta 2025. Od dna je mediana zrasla za 155 %, po upoštevanju inflacije pa je za 22 % višja kot ob vrhu.
• Maribor: 1403 €/m² leta 2008, 978 €/m² leta 2014 in 2606 €/m² leta 2025. Od dna je mediana zrasla za 166 %, realno pa je za 29 % višja kot ob vrhu.
• Obala (Koper, Izola, Piran, Ankaran): 2862 €/m² leta 2008, 1921 €/m² leta 2014 in 4710 €/m² leta 2025. Od dna je mediana zrasla za 145 %, realno pa je za 15 % višja kot ob vrhu.

Po indeksu Statističnega urada so cene v zadnjem letu hitreje rasle v Mariboru kot v Ljubljani: rabljena stanovanja so se v drugem četrtletju 2026 v enem letu podražila za 11,5 % v vsej Sloveniji, za 13,6 % v Mariboru in za 6,2 % v Ljubljani. Cene po občinah in četrtih najdete na straneh Cene stanovanj po občinah, Obali pa smo posvetili članek Cene stanovanj na Obali.

Cene stanovanj in inflacija

Življenjske potrebščine so se od leta 2008 do leta 2025 podražile za 44 % (harmonizirani indeks cen življenjskih potrebščin, Eurostat). Del rasti cen stanovanj je torej le inflacija. Mediana stanovanj je bila v cenah leta 2025 za 27 % višja kot leta 2008. Po indeksu cen stanovanjskih nepremičnin, ki upošteva tudi lastnosti prodanih stanovanj, so bila stanovanja leta 2025 nominalno za 66 % dražja kot leta 2008, realno pa za okoli 16 %.

Kaj pričakujeta Geodetska uprava in Banka Slovenije

Geodetska uprava v poročilu o trgu nepremičnin za leto 2025 (april 2026) piše, da bodo dražja energija, inflacija in obrestne mere zelo verjetno zmanjšale število prodaj in prinesle »vsaj umiritev rasti cen stanovanjskih nepremičnin«, opaznega znižanja cen pa ne pričakuje, razen ob hujši svetovni gospodarski krizi, ki je poročilo ne izključuje.

Banka Slovenije v poročilu o finančni stabilnosti oktobra 2026 ugotavlja, da se je precenjenost stanovanjskih nepremičnin precej povečala: sestavljeni kazalnik kaže na visoko, strukturni model pa na zmerno precenjenost. VERICITY cen ne napoveduje; vse številke v tem članku opisujejo prodaje, ki so se že zgodile.

Kako se je spremenila vrednost vašega stanovanja

Na strani vsake stavbe na VERICITY so prodaje stanovanj v njej v zadnjih 15 letih, ocena vašega stanovanja pa upošteva tudi, kako so se cene od posamezne prodaje spremenile. Poročilo PDF (8,99 €) pokaže še cene v okolici po letih in deset primerljivih prodaj. Kako ocena nastane: Koliko je vredno moje stanovanje?

Pogosta vprašanja

Ali bodo cene stanovanj padle?

Tega nihče ne ve zanesljivo in VERICITY cen ne napoveduje. Geodetska uprava v poročilu za leto 2025 opaznega znižanja cen ne pričakuje, pričakuje pa vsaj umiritev njihove rasti. Banka Slovenije oktobra 2026 opozarja, da se je precenjenost stanovanjskih nepremičnin povečala.

Kdaj so bila stanovanja najcenejša?

Leta 2015, ko je bila mediana cene na kvadratni meter 1245 €/m², za 24 % nižja kot ob vrhu leta 2008.

Koliko so se cene zvišale v zadnjem letu?

V zadnjih 12 mesecih (do 27. avgusta 2026) je bila mediana 3243 €/m², za 11,5 % višja kot v 12 mesecih pred tem. Po indeksu Statističnega urada so se rabljena stanovanja v drugem četrtletju 2026 v enem letu podražila za 11,5 %.

Ali so stanovanja zdaj dražja kot leta 2008?

Da, tudi po upoštevanju inflacije. Mediana je bila leta 2025 za 83 % višja kot leta 2008, v cenah leta 2025 pa za 27 % višja. Indeks Statističnega urada, ki upošteva tudi lastnosti prodanih stanovanj, kaže realno rast za okoli 16 %.

Zakaj se mediana razlikuje od indeksa Statističnega urada?

Mediana pove, po kakšni ceni na kvadratni meter so se stanovanja v nekem letu res prodajala. Odvisna je tudi od tega, katera stanovanja so se prodala: če je med njimi več majhnih ali več ljubljanskih, je višja. Indeks Statističnega urada te razlike izloči, zato je primernejši za primerjavo istega stanovanja skozi čas.

Viri

• GURS: evidenca trga nepremičnin (javni podatki)
• GURS: Poročilo o slovenskem nepremičninskem trgu za leto 2025 (april 2026)
• Eurostat: indeks cen stanovanjskih nepremičnin za Slovenijo, letni (prc_hpi_a)
• Eurostat: indeks cen stanovanjskih nepremičnin za Slovenijo, četrtletni (prc_hpi_q)
• Eurostat: harmonizirani indeks cen življenjskih potrebščin za Slovenijo (prc_hicp_aind)
• Banka Slovenije: Poročilo o finančni stabilnosti, oktober 2026
• Bloomberg Adria: cene stanovanjskih nepremičnin v drugem četrtletju 2026 (23. 9. 2026)
• Mariborinfo: v Mariboru se stanovanja dražijo najhitreje (27. 9. 2026)

Preberite tudi

• Novogradnja ali rabljeno stanovanje: razlika v ceni
• Cene stanovanj na Obali: Koper, Izola, Piran
• Koliko je vredno moje stanovanje? Ocena v minuti

Ocena vrednosti vašega stanovanja · Vzorec poročila PDF · Članki