Cene stanovanj na Obali: Koper, Izola, Piran in Ankaran
Stanovanja na Obali so se v zadnjih 12 mesecih (do 27. avgusta 2026) prodajala po mediani 4898 €/m², leto prej po 4596 €/m². Med kraji z vsaj 20 prodajami v zadnjih dveh letih ima najvišjo mediano Ankaran (6250 €/m²). Stanovanja do 300 metrov od morja so se prodajala po mediani 4806 €/m², več kot tri kilometre od obale pa po 3093 €/m².
Posodobljeno: 10. 10. 2026 · Podatki: Geodetska uprava RS (GURS)
Kratek odgovor
- Obala (Koper, Izola, Piran, Ankaran): mediana 4898 €/m² v zadnjih 12 mesecih, iz 292 prodaj stanovanj.
- Po krajih (zadnji dve leti): Koper 4748 €/m², Izola 4695 €/m², Piran 4828 €/m², Lucija 5430 €/m², Ankaran 6250 €/m².
- Bližina morja: do 300 m od obale 4806 €/m², 300 m do 1 km 4832 €/m², več kot 3 km 3093 €/m².
- Rast: Geodetska uprava je za leto 2025 zabeležila na Obali rast cen za 8 %, najnižjo med najbolj urbanimi območji.
- Kratkoročni najem: v vseh štirih občinah bo od leta 2027 omejeno, koliko dni na leto lahko stanovanje oddajate turistom.
Cene stanovanj po krajih
| Kraj | Mediana €/m² | Tipična cena | Prodaj |
|---|---|---|---|
| Koper | 4748 €/m² | 229.000 € | 250 |
| Izola | 4695 €/m² | 220.000 € | 133 |
| Piran | 4828 €/m² | 190.000 € | 63 |
| Lucija | 5430 €/m² | 248.000 € | 52 |
| Ankaran | 6250 €/m² | 205.000 € | 27 |
| Portorož | 4790 €/m² | 245.000 € | 15 |
Prodaje na prostem trgu v zadnjih 24 mesecih (do 27. 8. 2026). Kraji v občinah Koper, Izola, Piran in Ankaran z vsaj 10 prodajami. Vir: Geodetska uprava Republike Slovenije, evidenca trga nepremičnin, stanje 27. 8. 2026; izračun VERICITY.
Koper je največji trg na Obali: v zadnjih dveh letih je evidenca v mestu zabeležila 250 prodaj stanovanj, v Izoli 133 in v Piranu 63. V Ankaranu je prodaj manj (27), zato je njegova mediana manj zanesljiva. Geodetska uprava je za leto 2025 objavila mediane rabljenih stanovanj: Ankaran 5480 €/m², Piran in Portorož 5090 €/m², Koper 4760 €/m² in Izola 4710 €/m².
Cene za vsako občino, s četrtmi, prodajami po letih in najemninami, najdete na straneh Koper, Izola, Piran in Ankaran.
Koliko je vredna bližina morja
Za vsako prodano stanovanje smo izmerili zračno razdaljo od stavbe do obale.
| Oddaljenost od morja | Mediana €/m² | Tipična cena | Prodaj |
|---|---|---|---|
| do 300 m | 4806 €/m² | 200.000 € | 225 |
| 300 m do 1 km | 4832 €/m² | 235.000 € | 293 |
| 1 do 3 km | 4430 €/m² | 220.000 € | 45 |
| več kot 3 km | 3093 €/m² | 194.000 € | 28 |
Prodaje na prostem trgu v zadnjih 24 mesecih (do 27. 8. 2026). Zračna razdalja od stavbe do obale (© OpenStreetMap contributors). Vir: Geodetska uprava Republike Slovenije, evidenca trga nepremičnin, stanje 27. 8. 2026; izračun VERICITY.
Stanovanja, oddaljena več kot tri kilometre od morja, so bistveno cenejša: to so večinoma kraji v zaledju. Med stanovanji tik ob obali in tistimi nekoliko dlje pa je bila razlika v ceni na kvadratni meter v zadnjih dveh letih majhna. Ob morju so namreč tudi stara mestna jedra Kopra, Izole in Pirana, kjer je veliko starejših in manjših stanovanj, pogosto brez dvigala in parkirnega mesta. Tipično stanovanje do 300 metrov od obale je zato stalo 200.000 €, stanovanje 300 metrov do enega kilometra od nje pa 235.000 €.
Pogled na morje, terasa in nadstropje lahko ceno posameznega stanovanja močno zvišajo. Ocena VERICITY za vsako stanovanje upošteva njegovo lokacijo in lastnosti, poročilo PDF pa pokaže tudi primerljive prodaje v okolici.
Cene na Obali skozi čas
Obala je ob vrhu leta 2008 dosegla mediano 2862 €/m², do leta 2014 pa so cene padle za 33 %, na 1921 €/m². Od takrat so zrasle za 145 %; leta 2025 je bila mediana 4710 €/m². Po upoštevanju inflacije je bila za 15 % višja kot ob vrhu, v Ljubljani pa za 22 % višja. Več o gibanju cen: Kako so se cene stanovanj spreminjale od leta 2007.
Najemnine in donos
Mediana najemnine brez stroškov za cela stanovanja (najemi z začetkom v letih 2023–2024) je bila v Kopru 6,27 €/m², v Izoli 6,45 €/m² in v Piranu 8,19 €/m² na mesec. Ker so cene stanovanj na Obali visoke, je bruto donos dolgoročnega najema skromen: v Kopru 1,6 %, v Izoli 1,6 % in v Piranu 1,9 %. Kako določiti najemnino: Koliko najemnine lahko zaračunam za stanovanje?
Kratkoročni najem: nova pravila
Zakon o gostinstvu (ZGos-1) se uporablja od 1. januarja 2026. Za oddajanje stanovanja turistom v stavbi s tremi ali več stanovanji potrebujete soglasje etažnih lastnikov z več kot tremi četrtinami solastniških deležev, med njimi vseh lastnikov sosednjih stanovanj, stanovanje pa mora biti vpisano v register nastanitvenih obratov pri AJPES.
Koper, Izola, Piran in Ankaran so na seznamu 14 občin z visokim tveganjem negativnih vplivov kratkotrajnega najema (Uradni list RS, št. 546/2026). V letih 2027 in 2028 bo oddajanje turistom v njih omejeno na največ 60 dni v koledarskem letu, razen če občina z odlokom, sprejetim do 31. oktobra 2026, določi mejo med 30 in 270 dnevi. Piran je oktobra 2026 po poročanju STA določil 270 dni za pravne osebe in 180 dni za fizične osebe; Koper in Izola sta obravnavala predlog za 270 dni (stanje 10. oktobra 2026).
Tuji kupci
Po zadnji analizi Geodetske uprave o nakupih tujcev, za leta 2017–2019, so tujci kupili 1,6 % stanovanj v Sloveniji, v Piranu 8 %, v Izoli in Kopru pa po 4 %. Novejših uradnih podatkov o deležu tujih kupcev nismo našli.
Koliko je vredno vaše stanovanje na Obali
Na strani vsake stavbe izberete stanovanje in dobite brezplačno oceno z razponom. Poročilo PDF (8,99 €) razloži, kaj sestavlja ceno, pokaže deset primerljivih prodaj, tveganja pred nakupom ter najemnino in donos. Poglejte vzorec poročila.
Pogosta vprašanja
Kje na Obali so stanovanja najdražja?
Med kraji z vsaj 20 prodajami v zadnjih dveh letih ima najvišjo mediano Ankaran (6250 €/m²). Geodetska uprava je za leto 2025 objavila najvišjo mediano za Ankaran (5480 €/m²), sledila sta Piran in Portorož (5090 €/m²).
Koliko stane stanovanje ob morju?
Stanovanja do 300 metrov od obale so se v zadnjih dveh letih prodajala po mediani 4806 €/m², tipično tako stanovanje pa je stalo 200.000 €. Stanovanja 300 metrov do enega kilometra od morja so se prodajala po mediani 4832 €/m².
Ali lahko stanovanje na Obali oddajam turistom?
Da, a z omejitvami. V večstanovanjski stavbi potrebujete soglasje etažnih lastnikov z več kot tremi četrtinami solastniških deležev, med njimi vseh lastnikov sosednjih stanovanj, in vpis v register nastanitvenih obratov. Koper, Izola, Piran in Ankaran so na seznamu občin, v katerih bo oddajanje v letih 2027 in 2028 omejeno na največ 60 dni na leto, razen če občina določi drugačno mejo med 30 in 270 dnevi.
Ali cene na Obali še rastejo?
V zadnjih 12 mesecih je bila mediana 4898 €/m², leto prej 4596 €/m². Geodetska uprava je za leto 2025 zabeležila rast za 8 %, najnižjo med najbolj urbanimi območji v Sloveniji.
Koliko najemnine prinese stanovanje na Obali?
Mediana najemnine brez stroškov je bila v letih 2023–2024 v Kopru 6,27 €/m², v Izoli 6,45 €/m² in v Piranu 8,19 €/m² na mesec. Bruto donos glede na cene stanovanj je bil v Kopru 1,6 %, v Izoli 1,6 % in v Piranu 1,9 %.
Viri
- GURS: evidenca trga nepremičnin (javni podatki)
- GURS: Poročilo o slovenskem nepremičninskem trgu za leto 2025 (april 2026)
- RTV SLO: srednje cene rabljenih stanovanj prvič nad 3000 evri (14. 5. 2026)
- OpenStreetMap: obalna črta (© OpenStreetMap contributors)
- Uradni list RS, št. 546/2026: sklep o občinah z visokim tveganjem negativnih vplivov kratkotrajnega najema
- Vlada RS: objavljen sklep o občinah z visokim tveganjem (8. 5. 2026)
- Uradni list RS, št. 77/2025: Zakon o gostinstvu (ZGos-1)
- Žurnal24 (STA): Piran o kratkotrajnem oddajanju (6. 10. 2026)
- RTV SLO: v Izoli bi kratkotrajni najem omogočali tri četrt leta (24. 9. 2026)
- GURS: poročilo o nakupih nepremičnin tujcev 2017–2019
Preberite tudi
- Gibanje cen stanovanj v Sloveniji od leta 2007
- Koliko najemnine lahko zaračunam za stanovanje?
- Koliko je vredno moje stanovanje? Ocena v minuti
Ocena vrednosti vašega stanovanja · Vzorec poročila PDF · Članki