Novogradnja ali rabljeno stanovanje: koliko več stane nova gradnja
Novo stanovanje je bilo v zadnjih dveh letih v mediani za 22 % dražje od rabljenih stanovanj, prodanih v okolici do enega kilometra. V Ljubljani je bila razlika +8 %, v Mariboru +27 %, drugod po Sloveniji +21 %. Cena novega stanovanja vključuje DDV, rabljeno pa je obdavčeno z 2-odstotnim davkom na promet nepremičnin, ki ga praviloma plača prodajalec.
Posodobljeno: 10. 10. 2026 · Podatki: Geodetska uprava RS (GURS)
Kratek odgovor
- Razlika v ceni: novo stanovanje je bilo v mediani za 22 % dražje od rabljenih stanovanj v okolici do enega kilometra (zadnji dve leti).
- Ljubljana: novo 5302 €/m², rabljeno 4991 €/m²; na isti lokaciji +8 %.
- Maribor: novo 3351 €/m², rabljeno 2658 €/m²; na isti lokaciji +27 %.
- Davki: pri novem stanovanju je v ceni DDV (9,5 % ali 22 %), pri rabljenem prodajalec plača 2 % davka na promet nepremičnin.
- Parkirno mesto: 62 % novih stanovanj je bilo prodanih skupaj s parkirnim mestom ali garažo.
Koliko stanejo nova stanovanja
| Območje | Nova (€/m²) | Rabljena (€/m²) | Razlika na isti lokaciji | Prodaj novih | S parkirnim mestom |
|---|---|---|---|---|---|
| Ljubljana | 5302 | 4991 | +8 % | 146 | 53 % |
| Maribor | 3351 | 2658 | +27 % | 139 | 78 % |
| Drugod po Sloveniji | 3247 | 2725 | +21 % | 675 | 60 % |
| Slovenija | 3441 | 3064 | +22 % | 960 | 62 % |
Prodaje na prostem trgu v zadnjih 24 mesecih (do 27. 8. 2026). Nova stanovanja: mediana cene na m² stanovanja, tudi kadar je bilo z njim prodano parkirno mesto ali shramba (cena vključuje DDV). Razlika na isti lokaciji: mediana razmerja med ceno novega stanovanja in mediano rabljenih stanovanj, prodanih v krogu enega kilometra. Vir: Geodetska uprava Republike Slovenije, evidenca trga nepremičnin, stanje 27. 8. 2026; izračun VERICITY.
Primerjava vseh novih in vseh rabljenih stanovanj ni poštena, ker se nova stanovanja gradijo na drugih lokacijah. Zato smo vsako prodano novo stanovanje primerjali z mediano rabljenih stanovanj, prodanih v krogu enega kilometra. Na isti lokaciji je bilo novo stanovanje v Sloveniji v mediani za 22 % dražje. Tako smo lahko primerjali 662 prodaj novih stanovanj.
V ceno novega stanovanja je pogosto vključeno parkirno mesto: v zadnjih dveh letih je bilo tako prodanih 62 % novih stanovanj, v Ljubljani 53 %, v Mariboru 78 %. Če upoštevamo le nova stanovanja, prodana brez parkirnega mesta, je bila razlika na isti lokaciji +20 %, v Ljubljani +7 % in drugod po Sloveniji +23 %. Nova stanovanja so tudi nekoliko večja od rabljenih, večja stanovanja pa imajo navadno nižjo ceno na kvadratni meter.
Koliko je vredno parkirno mesto: Koliko je vredno parkirno mesto ali garaža.
Koliko novih stanovanj se proda
Novih stanovanj je malo. Leta 2015 jih je bilo prodanih 734, največ leta 2021, ko jih je bilo 1487, leta 2025 pa 756. Rabljenih stanovanj se vsako leto proda večkrat več.
Davki: DDV ali davek na promet nepremičnin
Stanje oktobra 2026:
- DDV. Prodaja stavbe ali dela stavbe je obdavčena z DDV, če jo opravi davčni zavezanec, preden je bil objekt prvič vseljen ali uporabljen oziroma preden potečeta dve leti od prve vselitve ali uporabe. Za stanovanja, katerih uporabna površina v večstanovanjski stavbi ne presega 120 m², in za enostanovanjske stavbe do 250 m² velja nižja stopnja 9,5 %, za večja splošna stopnja 22 %. Uporabna površina je seštevek površin bivalnih prostorov. Prodajalec mora kupcu navesti ceno z vključenim DDV.
- Parkirno mesto ali garaža. Po pojasnilu davčne uprave iz leta 2014 se parkirno mesto, ki ni evidentirano kot samostojen del stavbe in se proda skupaj s stanovanjem, obdavči po enaki stopnji kot stanovanje; garaža, prodana s posebno pogodbo, pa po splošni stopnji 22 %.
- Davek na promet nepremičnin. Pri prodaji rabljenega stanovanja, od katere ni bil obračunan DDV, se plača 2 % davka na promet nepremičnin. Zavezanec je prodajalec, ki mora napoved vložiti v 15 dneh. Kupec lahko plačilo davka prevzame s pogodbo.
Kako vas varuje zakon pri nakupu novega stanovanja
Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES) velja, kadar kupujete kot potrošnik od investitorja. Določa med drugim:
- ara ne sme presegati 10 % kupnine;
- plačila pred izročitvijo stanovanja morajo biti zavarovana z bančno garancijo, skrbniškim računom ali poroštvom zavarovalnice;
- ob izročitvi vam mora investitor izročiti bančno garancijo za odpravo napak v višini 5 % kupnine, ki velja najmanj 26 mesecev od pridobitve uporabnega dovoljenja;
- za skrite napake prodajalec odgovarja dve leti od prevzema, za napake v solidnosti gradnje deset let; skrite napake morate pisno sporočiti v dveh mesecih, napake v solidnosti v šestih mesecih, odkar ste jih odkrili.
Kaj še primerjati
- Energetska izkaznica: po zakonu o učinkoviti rabi energije jo mora lastnik kupcu pokazati najpozneje pred sklenitvijo pogodbe, energijski kazalniki pa morajo biti navedeni že v oglasu. Investitor novega stanovanja jo predloži po pridobitvi uporabnega dovoljenja.
- Leto gradnje in obnove: pri rabljenih stanovanjih preverite starost stavbe, obnove in rezervni sklad. Kako se cene razlikujejo po obdobjih gradnje: Stanovanja po obdobju gradnje.
- Rok vselitve: pri novogradnji kupujete pogosto pred dokončanjem, zato preverite rok izročitve in zavarovanje plačil.
Ocena za novo in rabljeno stanovanje
VERICITY oceni vrednost vsakega stanovanja v Sloveniji, novega ali rabljenega, iz registriranih prodaj v okolici. Poročilo PDF (8,99 €) pokaže tudi primerljive prodaje, tveganja, ki jih preverite pred nakupom, ter najemnino in donos. Ocena ni cenitev; kdaj jo potrebujete: Ocena, cenitev ali posplošena vrednost.
Pogosta vprašanja
Koliko dražja so nova stanovanja?
V zadnjih dveh letih je bilo novo stanovanje v mediani za 22 % dražje od rabljenih stanovanj, prodanih v krogu enega kilometra. V Ljubljani je bila razlika +8 %, v Mariboru +27 %. Cena novega stanovanja pogosto vključuje tudi parkirno mesto.
Kdo plača davek na promet nepremičnin?
Davčni zavezanec je prodajalec. Stopnja je 2 % od davčne osnove, napoved je treba vložiti v 15 dneh. Kupec lahko plačilo davka prevzame s pogodbo, zavezanec pa ostane prodajalec. Če je bil od prodaje obračunan DDV, davka na promet nepremičnin ni.
Kolikšen je DDV pri nakupu novega stanovanja?
9,5 % za stanovanja, katerih uporabna površina v večstanovanjski stavbi ne presega 120 m², in za enostanovanjske stavbe do 250 m²; za večja 22 %. Uporabna površina je seštevek površin bivalnih prostorov. DDV je vključen v ceno, ki jo prodajalec navede kupcu.
Kakšno garancijo dobim pri novem stanovanju?
Če kupujete kot potrošnik od investitorja, vam mora ta ob izročitvi stanovanja izročiti bančno garancijo za odpravo napak v višini 5 % kupnine, ki velja najmanj 26 mesecev od pridobitve uporabnega dovoljenja. Za skrite napake odgovarja dve leti od prevzema, za napake v solidnosti gradnje deset let.
Ali je parkirno mesto vključeno v ceno novega stanovanja?
Pogosto. V zadnjih dveh letih je bilo 62 % novih stanovanj prodanih skupaj s parkirnim mestom ali garažo, pri rabljenih stanovanjih le 11 %. Pri primerjavi ponudb zato preverite, ali cena vključuje parkirno mesto in shrambo.
Viri
- GURS: evidenca trga nepremičnin (javni podatki)
- Zakon o davku na dodano vrednost (ZDDV-1), 41. in 44. člen (prečiščeno besedilo)
- Pravilnik o izvajanju ZDDV-1, 54. člen (Uradni list RS, št. 104/2010)
- Zakon o davku na promet nepremičnin (ZDPN-2), Uradni list RS, št. 117/2006
- Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES), Uradni list RS, št. 18/2004
- Zakon o učinkoviti rabi energije (ZURE), Uradni list RS, št. 158/2020
- Pojasnilo DURS o obdavčitvi garaže, prodane s stanovanjem (16. 5. 2014)
Preberite tudi
- Koliko je vredno parkirno mesto ali garaža
- Cena stanovanja glede na leto gradnje stavbe
- Koliko je vredno moje stanovanje? Ocena v minuti
Ocena vrednosti vašega stanovanja · Vzorec poročila PDF · Članki